“Denúncia vazia” e “denúncia cheia” são expressões usadas para distinguir o encerramento da locação sem indicação de motivo específico e aquele que depende de uma hipótese legal ou contratual. A possibilidade de retomar o imóvel muda conforme o tipo de contrato, o prazo escrito e o momento em que a locação está.

Por isso, não basta enviar uma notificação dizendo que o contrato acabou. É preciso conferir a Lei do Inquilinato, o instrumento assinado e se houve prorrogação por prazo indeterminado.

O que significam denúncia vazia e denúncia cheia?

A chamada denúncia vazia permite encerrar a locação sem apresentar uma causa específica, quando a lei autoriza essa forma de retomada. Na denúncia cheia, o locador precisa apontar uma hipótese admitida, como falta de pagamento, infração contratual, uso próprio em situações legais ou término de contrato sujeito a regras mais restritivas.

Esses nomes são usados pela prática jurídica; a Lei nº 8.245/1991 trata de hipóteses concretas de término, retomada e despejo. O nome dado à notificação não substitui a verificação dos requisitos legais.

Como funciona nas locações residenciais?

Nos contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato se encerra ao fim do prazo.

Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação é presumida prorrogada por prazo indeterminado. Nessa fase, o locador pode denunciá-la mediante aviso com 30 dias para desocupação, conforme o art. 46, §§ 1º e 2º, da Lei do Inquilinato.

Nos contratos residenciais verbais ou escritos por prazo inferior a 30 meses, a retomada após a prorrogação depende das hipóteses do art. 47 da Lei nº 8.245/1991.

Entre essas hipóteses estão infração legal ou contratual, falta de pagamento, uso próprio nos termos da lei e fim do vínculo de trabalho que justificava a moradia. A retomada também pode ocorrer após vigência ininterrupta superior a cinco anos.

Em outras palavras, contratos curtos não dão automaticamente ao locador o mesmo poder de retomada imotivada que a lei prevê para certas locações com prazo de 30 meses ou mais.

E nas locações comerciais?

Na locação não residencial, o contrato por prazo determinado termina ao fim do prazo.

Se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, presume-se a prorrogação por prazo indeterminado. Então o locador pode denunciar a locação e conceder 30 dias para desocupação, conforme os arts. 56 e 57 da Lei do Inquilinato.

O inquilino comercial pode ter direito à renovação compulsória se cumprir os requisitos da ação renovatória: contrato escrito e prazo determinado, soma mínima de cinco anos de contratos escritos ininterruptos e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos.

O pedido deve ser ajuizado no intervalo legal: entre um ano e seis meses antes do término do contrato. Veja também nosso artigo sobre renovação da locação comercial.

Cuidados antes de enviar ou receber a notificação

  • Confira se o contrato está em prazo determinado ou já foi prorrogado.
  • Identifique se o imóvel é residencial ou não residencial e qual artigo rege a situação.
  • Registre a data de recebimento da notificação e guarde o comprovante.
  • Se houver fundamento específico, descreva os fatos e preserve provas de pagamento, comunicação e cumprimento do contrato.
  • Faça vistoria de saída e documente a entrega das chaves, leitura de medidores e estado do imóvel.

Uma notificação não autoriza retirada forçada do inquilino. Se não houver desocupação voluntária, a retomada deve seguir o procedimento judicial adequado, em regra por ação de despejo, e não por troca de fechadura ou corte de serviços.

Perguntas frequentes

O proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento?

Não em qualquer situação. O direito de retomada depende da modalidade de contrato, da prorrogação e das hipóteses previstas na Lei do Inquilinato.

Denúncia vazia significa que não preciso avisar?

Não. Mesmo quando não é necessário justificar a retomada, devem ser observados o prazo de aviso e a forma de comunicação aplicáveis.

O locador pode retirar os bens do inquilino?

Não deve fazer isso por conta própria. Se o ocupante não sair voluntariamente, é necessário buscar a medida judicial cabível.

Uma notificação por mensagem é suficiente?

Depende do contrato e da prova de recebimento. Para reduzir controvérsias, use meio que permita demonstrar o conteúdo enviado, a data e a entrega.

Fonte: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

Conteúdo informativo. A análise de cada locação depende do contrato, dos fatos e da legislação aplicável.