Doar um imóvel exige formalização e registro. A assinatura de um documento ou a entrega das chaves, isoladamente, não transfere a propriedade: a mudança do titular ocorre com o registro do título na matrícula do imóvel.
Escritura, instrumento e registro
O art. 538 do Código Civil define doação como a transferência gratuita de bens por liberalidade. O art. 541 do Código Civil prevê escritura pública ou instrumento particular, mas o art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios sobre direitos reais imobiliários acima de 30 salários mínimos, salvo exceção legal.
Na prática, a doação de imóvel de valor superior ao limite requer escritura pública.
Depois de assinado o título adequado e recolhido o imposto aplicável, o documento deve ser levado ao Registro de Imóveis competente. Pelo art. 1.245 do Código Civil do Código Civil, a propriedade imobiliária se transfere entre vivos com o registro. Confira previamente a matrícula, ônus, descrição, titularidade e exigências do cartório.
Limites quando há herdeiros necessários
A pessoa não pode doar todo o patrimônio sem reservar bens ou renda suficientes para a própria subsistência; a doação que viola essa proteção é nula, conforme art. 548 do Código Civil.
Também é nula, na parte excedente, a doação que ultrapassa o que poderia ser deixado em testamento, nos termos do art. 549 do Código Civil.
O cálculo depende do patrimônio e da situação no momento da doação.
Doação de ascendente a descendente ou entre cônjuges pode ser considerada adiantamento do que caberia por herança, conforme art. 544 do Código Civil.
A colação no inventário equaliza a legítima, salvo dispensa válida dentro da parte disponível. Se a intenção é doar com reserva de usufruto, isso deve constar expressamente do título e ser levado ao registro para produzir os efeitos correspondentes.
O STJ entende que o excesso de uma doação inoficiosa deve ser verificado com base no patrimônio existente na data da liberalidade, e não apenas na abertura da sucessão. Veja a explicação do STJ sobre doação inoficiosa.
Custos e cuidados antes de assinar
O ITCMD é imposto estadual sobre doações; alíquotas, isenções, forma de declaração e prazo dependem da legislação do estado onde o imóvel está situado. Some também emolumentos da escritura e do registro e eventuais certidões ou avaliação exigidas localmente.
- Peça certidão atualizada da matrícula e confirme quem é o proprietário.
- Defina se a doação será integral, com reserva de usufruto ou com encargos.
- Levante patrimônio, dívidas e herdeiros para conferir os limites dos arts. 548, 549 e 544.
- Consulte a Fazenda estadual sobre declaração, cálculo e recolhimento do ITCMD.
- Formalize o título e protocole-o no Registro de Imóveis; depois, confirme que a matrícula foi atualizada.
As exigências variam conforme o imóvel e o estado. Se houver coproprietários, regime de bens, financiamento, usufruto anterior ou herdeiros vulneráveis, a conferência da documentação antes da escritura é especialmente importante. Para a compra e venda, veja também o artigo sobre ITBI na compra de imóvel.
Perguntas frequentes
Doar o imóvel já transfere a propriedade?
Não. A transferência imobiliária entre vivos exige registro do título na matrícula, conforme o art. 1.245 do Código Civil.
Posso doar um imóvel e continuar morando nele?
É possível estruturar a doação com reserva de usufruto, se o instrumento expressar essa condição e ela for registrada. O alcance depende do que foi formalizado.
Posso doar tudo o que tenho a um filho?
Há limites para proteger a subsistência do doador e a legítima dos herdeiros necessários. A validade depende do patrimônio e das circunstâncias da doação.
Quem paga o ITCMD?
A lei do estado competente define contribuinte, alíquota, isenções e procedimento. Consulte a Fazenda estadual antes de formalizar o ato.
Fontes: Código Civil; Constituição Federal, art. 155, I; STJ
Conteúdo informativo. A doação deve ser conferida conforme a matrícula, a legislação estadual do ITCMD e a situação patrimonial e familiar do doador.
