O ITBI é um imposto municipal cobrado sobre transmissões onerosas de imóveis e de determinados direitos imobiliários. Em geral, o comprador assume o pagamento no contrato, mas a lei do município define quem é o contribuinte e quando o recolhimento deve ser feito. A base de cálculo e o procedimento de contestação também dependem da legislação local e das regras nacionais do Código Tributário Nacional (CTN).

Em que momento o ITBI é devido?

A regra geral é que a transmissão da propriedade imobiliária se efetiva com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. O STF fixou que o ITBI não incide apenas pela assinatura de uma promessa de compra e venda ou pela cessão de direitos sem transferência registrada, ressalvadas situações que envolvam efetiva transmissão tributável conforme a lei.

Na prática, muitos municípios exigem o pagamento ou a declaração do ITBI antes de concluir o registro. Consulte a prefeitura e o cartório da situação do imóvel para conhecer o fluxo, os documentos e o vencimento aplicáveis à operação.

Quem deve pagar?

O ITBI pertence ao município onde fica o imóvel — ou ao Distrito Federal. O CTN não estabelece que o comprador será sempre o contribuinte: a lei municipal define o sujeito passivo. Os contratos costumam atribuir o custo ao comprador, mas um acordo entre vendedor e comprador não altera, perante o Fisco, quem a legislação municipal considera responsável.

Antes de assinar, confira a cláusula de tributos e despesas, a lei municipal e as instruções da guia. Em negócios com cessão de direitos, permuta, arrematação ou transmissão de fração do imóvel, a operação pode ter regras próprias e merece conferência específica.

Como é calculada a base do imposto?

A alíquota é fixada por lei municipal. A base do ITBI é o valor venal do imóvel ou direito transmitido, considerando a negociação à vista em condições normais de mercado. O valor declarado no negócio e o valor usado para o IPTU não são necessariamente iguais; o IPTU não funciona automaticamente como piso da base do ITBI.

O tema recebeu uma mudança relevante em 2026. A Lei Complementar nº 227/2026 acrescentou ao art. 38 do CTN critérios para estimar o valor venal: preços praticados no mercado, informações de cartórios e agentes financeiros, localização, tipo, destinação, padrão e áreas do imóvel, entre outros parâmetros técnicos. A administração municipal deve divulgar os critérios usados e permitir que o contribuinte apresente avaliação contraditória em procedimento previsto na legislação local.

O STJ, no Tema repetitivo 1.113, havia reconhecido a presunção de compatibilidade do valor declarado e afastado a adoção automática de valor de referência unilateral sob a redação anterior do CTN. Como a LC nº 227/2026 acrescentou regras expressas e recentes de avaliação, a análise de uma cobrança atual deve considerar o texto novo, a lei municipal e como o município regulamentou o procedimento. Não presuma que qualquer valor cadastral seja suficiente, nem que o entendimento anterior resolva sozinho toda discussão atual.

Como contestar uma avaliação municipal?

Se a prefeitura calcular o imposto sobre valor superior ao preço declarado, peça a memória de cálculo, os critérios técnicos aplicados e a indicação do procedimento para impugnar. A contestação deve ser apresentada ao município dentro do prazo e pelo canal indicados na notificação ou na legislação local.

Explique as características que afetam o valor do imóvel e junte documentos que permitam comparar a estimativa com a situação real, por exemplo:

  • contrato, escritura ou instrumento da operação e comprovantes de pagamento;
  • laudo de avaliação independente e anúncios ou transações comparáveis da região;
  • matrícula, área, padrão construtivo e documentos sobre conservação, reformas ou defeitos;
  • fotos, plantas, vistoria, restrições de uso ou outros fatores que influenciem o preço.

Com a LC nº 227/2026, o CTN prevê que o contribuinte possa apresentar avaliação contraditória em procedimento específico. A forma de protocolar, os requisitos do laudo e o prazo dependem da regulamentação municipal. Guarde o protocolo e acompanhe a decisão; se a cobrança permanecer, procure orientação tributária antes de perder o prazo para recurso ou ação judicial.

O que fazer se o imposto já foi pago?

O pagamento não impede necessariamente uma contestação ou pedido de restituição, mas os prazos e fundamentos dependem da situação e da lei aplicável. Se entender que houve recolhimento indevido ou maior que o devido, reúna guia, comprovante, cálculo municipal, contrato e decisão administrativa, e consulte o procedimento de restituição da prefeitura.

Antes de pagar sob discordância, verifique as consequências sobre o registro, as opções de impugnação e eventuais formas legais de suspender a cobrança. Não deixe de observar vencimentos ou prazos enquanto discute a avaliação.

Perguntas frequentes

O município pode usar o valor do IPTU como base mínima do ITBI?

O IPTU e o ITBI têm bases apuradas segundo regras distintas. O Tema 1.113 do STJ afastou o uso do IPTU como piso sob a redação anterior do CTN; desde 2026, também é necessário considerar os novos critérios técnicos do art. 38 e a legislação municipal aplicável.

O valor de referência da prefeitura é definitivo?

Não é prudente tratá-lo como incontestável. O CTN exige divulgação dos critérios de avaliação e prevê a possibilidade de contestação por avaliação contraditória em procedimento municipal específico. Peça a memória de cálculo e observe o prazo local.

O contrato pode determinar que o vendedor pague o ITBI?

As partes podem distribuir entre si o custo no contrato, mas essa cláusula não substitui a definição do contribuinte feita pela lei municipal. Confira a legislação local e deixe claro no contrato quem providenciará a guia e o recolhimento.

É preciso pagar ITBI ao assinar a promessa de compra e venda?

O STF estabeleceu, como regra, que o fato gerador ligado à transmissão da propriedade ocorre com o registro imobiliário. A prefeitura pode ter procedimentos de declaração ou pagamento relacionados ao registro; confirme a exigência aplicável à operação e ao município.

Fonte: Código Tributário Nacional, arts. 35, 38, 41, 42, 123, 148 e 165; Lei Complementar nº 227/2026, art. 165; STJ, Tema repetitivo 1.113; STF, Tema 1.124

Conteúdo informativo. A aplicação da regra depende dos documentos, das circunstâncias e da legislação vigente.