Quando a cota condominial vence sem pagamento, o condomínio pode cobrar o valor devido e os encargos previstos em lei e na convenção. A dívida acompanha a unidade em determinadas situações, por isso é importante conferir os cálculos e regularizar divergências rapidamente.

Encargos e responsabilidade

O art. 1.336, § 1º, do Código Civil prevê correção monetária, juros moratórios convencionados ou legais e multa de até 2% sobre o débito. A cobrança deve discriminar competência, valor principal, encargos e pagamentos já feitos.

O adquirente da unidade responde por débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros, conforme o art. 1.345 do Código Civil. Depois de pagar, pode haver direito de regresso contra o vendedor, de acordo com o contrato e as circunstâncias.

Como conferir ou contestar

  • Peça demonstrativo atualizado e cópia da convenção e das deliberações que aprovaram os valores.

  • Compare cada mês com extratos, boletos e comprovantes de pagamento.

  • Verifique se a multa excede o limite legal e se juros e correção têm base aplicável.

  • Conteste por escrito cobranças duplicadas, pagamentos não baixados ou rateios sem documentação.

Se o débito estiver correto, solicite acordo por escrito, com saldo, datas, parcelas e efeitos sobre cobranças futuras. A negociação não suspende automaticamente uma execução já ajuizada; informe o acordo no processo e peça a medida adequada.

Execução e risco de penhora

O art. 784, X, do CPC reconhece como título executivo extrajudicial o crédito de contribuições condominiais previstas em convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. Isso pode permitir execução direta, sem ação prévia para discutir a existência da dívida.

Despesas condominiais podem, em certos casos, levar à penhora da própria unidade, inclusive quando é residência familiar. O tema tem exceções e depende da titularidade, do tipo de dívida e do procedimento.

Em outubro de 2026, o STJ reafirmou responsabilidade de arrematante por cotas a partir da assinatura do auto de arrematação, mesmo antes da posse.

Se o imóvel foi comprado, vendido ou arrematado, confira a matrícula, o edital e os débitos antes de concluir quem deve cada parcela. O DD explica a relação entre venda e obrigações no artigo sobre dívida de condomínio após a venda.

Perguntas frequentes

A multa por atraso pode ser maior que 2%?

Para a contribuição condominial, o art. 1.336, § 1º, limita a multa moratória a 2%. Juros e correção são encargos distintos e devem ter base legal ou convencional.

O condomínio pode cobrar parcelas que vencerem durante a ação?

Em obrigações periódicas, parcelas que vencem no curso do processo podem ser incluídas nos termos do CPC, desde que demonstradas e observados os limites da decisão.

O imóvel de família pode ser penhorado por cotas?

A Lei nº 8.009/1990 prevê exceção para cobrança de contribuições devidas em função do próprio imóvel. A aplicação depende do vínculo entre a dívida, a unidade e a execução.

Fontes: Código Civil, arts. 1.336, § 1º, e 1.345; CPC, arts. 323 e 784, X; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV; STJ, REsp 2.243.346/RJ, julgado em 20/10/2026.

Conteúdo informativo. Responsabilidade, encargos e penhora dependem dos documentos, do imóvel e da fase da cobrança.