Evicção ocorre quando o comprador perde, total ou parcialmente, um bem por decisão que reconhece direito anterior de terceiro. Não é qualquer defeito, dívida ou disputa que configura evicção: é necessário examinar o fundamento da perda e a garantia prevista no contrato e na lei.

Quando pode haver responsabilidade do vendedor

Nos contratos onerosos, o art. 447 do Código Civil estabelece que o alienante responde pela evicção, inclusive quando a aquisição ocorreu em hasta pública. As partes podem reforçar, reduzir ou excluir a garantia por cláusula expressa, mas há limites para essa exclusão.

Se o comprador não conhecia o risco ou não o assumiu, o art. 449 do Código Civil preserva o direito de receber o preço, ainda que exista cláusula excludente. O art. 450 prevê, conforme o caso, restituição do preço, frutos devolvidos, despesas contratuais, prejuízos diretamente decorrentes, custas e honorários.

O que fazer ao descobrir a disputa

  • Guarde contrato, comprovantes de pagamento, anúncios, matrícula e documentos da aquisição.

  • Obtenha cópia integral da ação ou decisão que reconheceu o direito do terceiro.

  • Avise o vendedor por meio que gere prova e procure assistência jurídica antes de reconhecer ou pagar obrigações do terceiro.

  • Registre despesas e prejuízos diretamente ligados à perda, além das benfeitorias feitas no bem.

A denunciação da lide ao alienante pode ser cabível no processo em que se discute o direito do terceiro, conforme o art. 125, I, do CPC. Prazos e estratégia processual exigem análise imediata: o comprador deve avaliar a forma adequada de chamar o vendedor ao processo ou ajuizar pretensão própria.

Antes de comprar imóvel, compare matrícula, cadeia de registros e contrato. O DD explica pontos de atenção no artigo sobre contrato de compra e venda.

Perda total e perda parcial

A evicção pode ser total, quando o adquirente perde o bem, ou parcial, quando perde parte relevante ou sofre redução do direito. Na hipótese parcial considerável, o Código Civil permite ao evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição proporcional do preço; se a perda for pequena, cabe indenização, conforme o art. 455.

A garantia pode ser excluída por cláusula expressa, mas o risco assumido deve ser informado. O art. 457 impede que o adquirente demande pela evicção se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa. Por isso, anúncios, certidões, mensagens e declarações prestadas antes da compra podem ser importantes.

Perguntas frequentes

Evicção pode ser parcial?

Sim. O comprador pode perder apenas parte do bem ou sofrer redução relevante do direito. A indenização deve considerar o desfalque, conforme o art. 450, parágrafo único, do Código Civil.

Uma ameaça ou notificação já prova evicção?

Não necessariamente. O instituto costuma envolver perda do bem por reconhecimento de direito anterior de terceiro. A notificação deve ser preservada e pode exigir providências antes da decisão final.

O contrato pode excluir a garantia?

Pode haver cláusula expressa de redução ou exclusão, mas o comprador que desconhecia o risco ou não o assumiu conserva a proteção prevista no art. 449 do Código Civil.

Fontes: Código Civil, arts. 447 a 457; CPC, art. 125, I.

Conteúdo informativo. A configuração da evicção e o valor da reparação dependem do contrato e da decisão que reconheça o direito de terceiro.