Quem paga o conserto de um imóvel alugado depende da origem do dano. Em regra, o locador responde por defeitos anteriores à locação e deve entregar o bem em condições de uso; o inquilino deve conservar o imóvel e reparar danos que causar, além do desgaste natural do uso regular.

Deveres do locador e do locatário

O art. 22 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) obriga o locador a entregar o imóvel apto ao uso e responder por vícios ou defeitos anteriores à locação.

Já o art. 23 da mesma lei exige que o locatário devolva o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

Assim, infiltração estrutural preexistente pode apontar para responsabilidade do locador, enquanto uma porta quebrada por impacto durante a ocupação pode ser atribuída ao inquilino. A causa nem sempre é evidente: vazamento pode decorrer de tubulação comum, falta de manutenção, defeito antigo ou uso inadequado, e uma inspeção técnica pode ser necessária.

Como a vistoria ajuda

Compare o laudo de entrada com o estado atual e procure fotos datadas, vídeos, mensagens sobre defeitos e ordens de serviço. A vistoria não impede contestação, mas ajuda a distinguir o que já existia do que surgiu durante a locação.

Se não houve laudo, use outros registros contemporâneos e testemunhas.

  • Fotografe o problema e registre quando foi percebido, sem alterar ou descartar peças antes de documentar.

  • Avise a outra parte por escrito e descreva local, extensão e possíveis riscos do dano.

  • Peça avaliação e orçamento; em caso de risco elétrico, estrutural ou de inundação, priorize segurança e contenção urgente.

  • Guarde notas fiscais e comprovantes se o reparo urgente tiver de ser feito antes de uma resposta.

O contrato pode atribuir certas despesas ordinárias ao locatário, mas não transforma automaticamente defeito estrutural ou vício anterior em responsabilidade dele. Também não se deve descontar reparos do aluguel ou reter caução sem verificar o contrato e a lei, pois isso pode criar uma nova cobrança ou controvérsia.

Entrega das chaves e cobrança

Ao encerrar o contrato, faça vistoria final conjunta quando possível e registre divergências no próprio laudo. Se houver cobrança por reparos, peça descrição item a item, fotos de comparação e comprovantes de custo.

Se o problema envolver dano causado por terceiro ou condomínio, comunique também o responsável potencial.

Para questões de condomínio ou locação comercial, consulte os termos do contrato e as regras específicas. Se a negociação falhar, Procon, imobiliária, mediação ou orientação jurídica podem ajudar a definir a responsabilidade sem presumir que todo desgaste justifica desconto na garantia.

Em contratos comerciais, veja ainda as regras de locação comercial e renovação do contrato.

Perguntas frequentes

O locatário precisa pintar o imóvel ao sair?

Depende do estado de entrada, do contrato e da existência de dano além do desgaste natural. Compare as vistorias e peça a justificativa de cada cobrança antes de aceitar o desconto.

Quem paga por infiltração?

É preciso identificar a origem. Defeito anterior ou problema estrutural pode ser responsabilidade do locador ou do condomínio; dano ligado a mau uso pode caber ao locatário, conforme prova técnica e circunstâncias.

Posso descontar o conserto do aluguel?

Não faça o abatimento unilateral sem verificar a lei, o contrato e a comunicação com o locador. Combine a solução por escrito ou busque orientação se houver urgência ou recusa de reparo.

Fontes: Lei nº 8.245/1991, arts. 22 e 23; Código Civil, arts. 566 e 569.

Conteúdo informativo. A responsabilidade pelo conserto depende da causa do dano, do contrato, das vistorias e das provas disponíveis.