Alienação fiduciária, hipoteca e penhor são formas diferentes de constituir uma garantia real sobre um bem para assegurar uma obrigação. Cada modalidade tem regras próprias sobre propriedade, posse, registro e execução em caso de inadimplência. A escolha e os efeitos dependem do bem, do contrato e da legislação aplicável.
Alienação fiduciária
Na alienação fiduciária em garantia, o devedor ou terceiro transfere ao credor a propriedade fiduciária, sujeita à resolução quando a dívida for quitada. No caso de imóvel, o devedor normalmente permanece na posse direta e pode usar o bem enquanto cumpre o contrato. A garantia deve ser registrada no cartório competente. Em inadimplência, a lei prevê procedimento de constituição em mora, consolidação e leilões extrajudiciais; não se trata simplesmente de o credor ficar automaticamente com o imóvel. Consulte os arts. 22 a 27 da Lei nº 9.514/1997.
Hipoteca
Na hipoteca, o bem permanece em propriedade e posse do devedor, mas fica gravado como garantia real e, em regra, a garantia é constituída por registro. A hipoteca pode recair sobre imóveis e outros bens que a lei admite, como navios e aeronaves. Se houver inadimplência, o credor busca a satisfação do crédito pela via de execução adequada; a garantia não transfere por si só o bem ao credor. Veja os arts. 1.473 e seguintes do Código Civil.
Penhor
O penhor recai, em regra, sobre coisa móvel alienável e costuma envolver a transferência da posse ao credor ou a quem o represente, sem transferência da propriedade. Há exceções: no penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, o bem pode permanecer com o devedor, que assume dever de guarda e conservação. Consulte os arts. 1.431 e seguintes do Código Civil.
Diferenças em resumo
- Alienação fiduciária: há transferência de propriedade fiduciária ao credor, com procedimento legal de execução da garantia.
- Hipoteca: o devedor continua proprietário e possuidor; o bem fica gravado e o credor busca pagamento pela execução.
- Penhor: em regra recai sobre bem móvel e pode transferir a posse, com exceções legais em que o devedor conserva o bem.
Se o valor obtido com a execução da hipoteca ou do penhor não for suficiente para pagar a dívida e as despesas, o devedor pode continuar responsável pelo saldo, conforme o art. 1.430 do Código Civil. Compare também nosso artigo sobre alienação fiduciária.
